作为地产专业自媒体人，我常常在后台收到这样的留言：

村长，你在楼市沉浮了那么多年，有没有特别后悔的事？

那肯定是有的。

这要从我25岁那年说起。那是十几年前的一个夜晚，刚来深圳第一年的我认识了销售小哥黄某，小哥问我要不要买套房，说最近南山要开个新楼盘还挺便宜的，总价不高首付也能给的起。那一年我拿刚毕业、不稳定做借口，拒绝了小哥的一番好意。

20岁那年，桥洞底下的算命先生说我命中必有一劫。

我问他劫财还是劫色，他意味深长的一笑没有言语，现在看来是劫财了。

这么多年来，深圳楼市的长周期一直是稳涨不跌的，从过去的罗湖到福田，南山到龙华，甭管是关内还是关外，最后都会成为区域中心而被价值发掘。

为什么深圳的潜力这么大？

经济学家任泽平曾说，房地产市场，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

深圳房价的长周期，可以从其人口数据上看出一二。

深圳

一线城市人口流入第一

最简单的数据往往是最有力的回击。

年，据《广东省统计概要》官方资料，深圳常住人口达到.66万人，人口净增49.8万人。过去四年，深圳的常住人口数量以年均56万的速度在递增，从年的.89万达到如今的.66万人，总共增加了.77万人。

人口净增近50万是什么概念？

在上世纪80年代确立至今的国际城市划分标准里，人口达到50万就是大城市。例如在挪威第一大城市奥斯陆人口仅为65万；芬兰第一大城市赫尔辛基总人口仅56万。

你可能会说这是大城市的虹吸效应，不仅是深圳人口在增长。

事实上，中国的一线城市除广州和深圳外，北京上海人口已经结束了过去几年的人口增长曲线，从而转到人口外迁的下降曲线当中来。我们以年的统计数据做个排名，发现深圳的人口增长数量和速度排名，已经跃居一线城市中第一。

在北京，《年北京统计公报》数据显示，年末，北京常住人口.2万人，减少16.5万人；其中，常住外来人口.6万人，比上一年减少了29.7万，即30万左右。

年末，上海全市常住人口总数为.78万人，比上一年增加5.45万。其中全年常住人口出生17.4万人，死亡13万人，常住自然人口增长了4.4万。

将总增加的5.45万人口减去常住自然人口增长，测算出上海的净流入人口仅为1.05万。

对于这个数据，村长并不意外。

作为“深漂本漂”，这十几年来我肉眼可见深圳的发展能力和潜力。更何况，政府也在人口的引入上颇费功夫，从“来了就是深圳人”的标语，到大学生落户实现“秒批”……深圳的人口增幅，去年不但超过广州，也远超杭州、南京、成都等新一线城市。

根据“十三五”规划，到年，深圳常住人口发展目标将达到万人。

上早班“车”

新增50万人口的购房选择

从历史情况来看，城市人口进入会直接作用于相关产业的发展和推动，利好是绝对的。

但另一方面，从经济学方面来看，人口的大量涌入其实利弊相间，比如他们将会给城市的基本保障带来压力。

在深圳，新增人口的第一个压力就是：住房问题。

一组有趣的数据显示，美国大约2/3的家庭都买了房，而中国的住房持有率更是高达89.7%。同时《中国家庭金融调查报告》显示，中国家庭金融资产中，股票资产仅占15.45％，股票市场的参与率仅有8.84％。而房产在资产中的配置则近乎七成。

我们以90%的住房持有率估算，深圳新增的50万人口中，至少40万人有购房需求。

那么深圳有多少房可以买呢？

据深圳中原地产研究心中，截至年12月底，深圳全市新房住宅存量为.5万平，去化周期仅为14.22个月。

也就是说，每个人平均下来才能买8平米。

不用脑子思考都知道，房子是远远不够卖的。

你可能又要说了，村长你的数据太虚，怎么可能有那么多人都有钱买房？

首先，从目前的数据来看，深圳人买房越来越年轻化，很多90后开始入市，而他们都是刚需上车。其次，你要知道深圳新增人口中，占比最大的就是90后。

就在前两天，继瑞府万级豪宅被抢购后，深圳又一现象级豪宅瑧湾汇传出劲爆消息：3月份，瑧湾汇单月销售量突破套，其中有个90后第一次看房，全款买了6套。

要知道，深圳最不缺的就是购买力。

这就不难理解，一边是深圳不够卖的住宅，另一边是源源不断的需求。当供给小于需求，就形成了卖方市场。深圳，现在就是处于一个“卖方市场”。

当房子成了市场上的稀缺品，买了肯定是赚的。远的不说，近的就有去年年中“润府三”的摇号疯抢，坊间相传买到即赚万……

甚至在购房者中有这么一句话相传：假如现在你不买房，那么，往后余生，郊区是你，城外是你，首付不够还是你！

一句话，上车吧！

那么问题来了，深圳现在还有什么“车”可上？

楼市主要无非分这么几种产品：住宅、公寓、商铺、写字楼。了解村长文章的朋友都知道，村长的购房逻辑一直是“住宅＞公寓＞其他”。但就具体情况而言，深圳新增的50万人口，不一定都适合买住宅。

就住宅而言，其本身虽然有70年产权，甚至有些带学区等属性，深受购房者青睐；但深圳限购，且作为一个移居城市，并不是所有的“深圳人”都有深户或者5年社保，有住宅的购房资格。

还有一点就是住宅普遍比公寓贵15%—30%左右，虽然单价看起来差的不多，实际上一套70平的房子，住宅和公寓总价能差百万。

这样看来，对于大多数购房者而言，有且只有公寓可以考虑购买了。

其实，上述购房者偏好是有迹可循的：

第一类是在深圳努力打拼事业的奋斗者，渴望扎根这个城市，但苦于没有购房指标，或者暂时不满足住宅购买条件，对于他们来说，公寓可能是目前最好的选择。第二类是在深圳有房子，但不够住且房票用光了的客户：这类购房群体普遍想过“5+2”的生活，和父母保持”一碗汤“的距离，因此，他们更愿意有自己单独的空间，又能兼顾父母。

这两类是主流，是深圳绝大多数购房者的真实写照。

第三类则是父母出资，为了在深圳读书或者选择在深圳事业起步的子女，作为资产配置兼自住需求，果断出手。第四类，是有着敏锐嗅觉的外地投资者，在大湾区政策红利刺激下，当天看，当天买，果断决策，批量买入的超级买家。

上面的四类购房者均没有名额、又想要买房。这个条件下，在深圳能买的只有公寓！

除此之外，针对第一类和第二类客户自住的需求，就要求不仅要有与住宅相匹的居住条件(通燃气、带阳台之类），还要有醇熟的社区配套……

在深圳，这个盘可以符合上述所有的购房需求。

年，这个盘拿下深圳公寓成交面积、成交套数的双料冠军，其项目于去年7月推出的三期自在寓产品，5个月卖了套，曾诞下一天销售60套，一周销售套的记录。

这一记录现在看来已经是深圳最牛的公寓——没有之一。

稍微